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??根據其8日公佈的消息，萬達商業此次全球發售H股為6億股，其中香港發售股份為3000萬股，國際發售股份為5.7億股，發行價格介乎於每股H股41.8港元至49.6港元，集資規模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)。
??消息顯示，僅8日當日，萬達商業就已鎖定包括科威特投資局在內的11傢國際投資機構，共完成20億美元的認購。
??中銀：3952億港幣（3159億人民幣）
??本網整理萬達商業招股說明書數據亦發現，在109傢萬達廣場中，在2012和2013年開業的分別有18傢，2014年開業的達到24傢。換言之，有超過一半的萬達廣場都是在過去三年中密集開業的。該人士稱，從明年開始，這些廣場都將陸續進入調租期，屆時萬達物業的租金水平有望會出現大幅提升。
??這亦是萬達選擇是騰訊百度聯手的原因所在。在王健林看來，騰訊、百度互聯網巨頭龐大的用戶量將為萬達帶來巨大流量支持，從而為線下商場導入更高的人流量與提高用戶黏性，
??根據更新版本的招股說明書，不久前萬達和騰訊、百度攜手成立的O2O平臺未嘉義市信用卡貸款條件來將正式納入到萬達商業上市公司中。
??加減法提升估值
??盡管萬達將自身定位於“以售養租”的商業地產商，但從其目前的收入結構來看，物業銷售收入依然是公司收入的主要來源。
??財務數據顯示，以上項目的一個共同特點是短期盈利能力不足，如西雙版納國際旅遊於今年上半年僅實現2.37億元的凈利潤，而另外兩個剝離項目亦都處於前期投入階段，無疑，剝離盈利欠佳項目，將直接拉高萬達商業的整體盈利能力，提亮當下業績報表。
??倘若以此來看，萬達商業地產仍然無法擺脫大多數房地產企業目前面臨的困境：毛利率下滑、負債率上升，且租金收入在整體收入中占比不高。
??在做加法之餘，萬達商業亦在做減法。在新版招股書中，萬達商業宣佈以41.35億元的價格，剝離其持有的西雙版納國際旅遊度假區、青島（樓盤）萬達遊艇產業園及大連金石國際度假區三個旅遊地產項目。
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??一位接近萬達的消息人士對經濟觀察網透露，以上舉措意在助推萬達估值提升。而本網整理的來自高盛、瑞信、匯豐、中金、花旗等多傢機構的最新研究報告亦顯示，多傢國際知名投行多數對於萬達商業地產給出的資產凈值預期都超過3000億人民幣，個別估值上限甚至超過4000億港幣。倘以此計算，萬達將超越中海外、萬科，有望成為國內市值最高的房企。
??瑞信：3060-3760億人民幣
??在和阿裡巴巴失之交臂之後，香港聯交所迎來瞭另一“土豪公司”—大連萬達商業地產股份有限公司(以下簡稱“萬達商業”)。12月10日，萬達商業啟動瞭港交所2014年以來最大規模的公開發售。
??倘若這一夢想實現，那麼萬達故事將變得完整。未來的消費趨勢是什麼？人們喜歡玩什麼？你都可以在萬達廣場裡找見想要的：無論是逛街購買、還是吃飯看電影、甚至滑雪看大型show。
??繼12月8日啟動全球路演之後，萬達商業已經連續兩日在港召開投資者推介會，其明星老板王健林更是攜多位高管親自坐鎮接貸款信用貸款貸款全省皆可處理汽車貸款受垂詢。
??將時下最為時髦的O2O納入萬達商業的上市平臺，萬達意在增加外界對於公司未來發展的想象空間、以提振資本市場對其的認可程度。
??王健林想要打造的是一個完整的商業閉環，即在線下有著上百座萬達廣場和幾十傢酒店覆蓋瞭100多座個城市，線上則是大歌星、餐飲和萬達院線。而將二者聯合起來的，則是主打O2O的萬匯網。
??對於趕在2014年結束之前急預實現這一夢想的萬達來說，其需要回答投資人的一個最關鍵的問題就是，其核心凈利潤未來如何繼續持續高速增長。
??中金：2860-3170億人民幣
??眾所周知，眼下，國際市場普遍看淡內地房地產業，認為內地樓市的黃金期已過。而標準普爾近日表示，中國房地產可能面臨降級風險。
??相關資料：主要投行投行研報對於萬達給出的公允價值或遠期股權估值范圍
??今年8月，萬達商業的控股股東大連萬達集團牽手騰訊、百度高調宣佈成立一傢電子商務合營企業，聲稱要建立一個從網上到網下，即O2O的電子商務業務模式。
??萬達商業去年凈利潤達到248.82億元，倘若按照8倍市盈率來定價，萬達商業地產的發行市值將接近2000億元。不過目前多傢國際投行給出的未來估值明顯高於這一數字（達到3000億元），這意味著其有望獲得更高的市盈率。
內容來自sina新聞
??在萬達商業的招股書顯示，其稱“開發及銷售住宅、辦公及零售物業”、“開發、租賃及管理持作投資的商業物業”和“開發及經營酒店”為三項主營業務。
??高盛在其報告中稱，萬達低成本土地帶來低租金水平，進而帶來高出租率、高人流，讓有待開發的商業區發展為成熟商圈，這便是萬達的生態系統，而“出色往績加上品牌資產，成為這一生態系統的關鍵”。
??2011~2013年，萬達物業銷售的營業收入占比分別為89.6%、85.6%和86.4%。而同期內物業租賃及管理營業收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元，租金收入占比尚不及1/3。
??此外，其更新版本的招股說明書亦引發業界熱議以及對於萬達估值的討論。7日晚間，萬達商業地產在更新版本的招股說明書中，宣佈將入股“騰百萬”成立的電子商務合營企業，藉此引入電商概念。此外，新版招股說明書中還剝離瞭原先納入的部分新開發旅遊項目。
??對此，一位消息人士對本網透露稱，萬達的商業的物業租金每三年左右會進行一次大幅調整，一般每個萬達廣場在開業初期都會給出一個“有競爭力的租金”以吸引盡可能多的商傢滿負開業，而隨著之後的運營積攢起人氣以後，將會進行調租。
??萬達商業招股書亦顯示，物業租賃及管理營業的收入的毛利率自2011年起均保持在62%以上，2014年上半年更是升至68.9%，成為萬達商業地產三大業務板塊中利潤率最高的業務。而2014年上半年，物業租賃及管理收入更是超51億，同比增長33.9%。
??不過亦有不同聲音。克而瑞研究中心的分析師朱一鳴就認為，購物中心主要位於二三四線城市，在一線城市也以郊區地段為主。在電商的沖擊下，實體商業的經營變得越來越困難，他認為這是萬達未來租金收入增長最大的障礙。
??萬達並非對此毫無知覺。事實上，一些改變早已在悄然發生。
??以萬達目前主推的第三代萬達廣場為例。根據最新數據，在最新的第三代綜合體的構成中，其中零售貢獻營收59%，娛生活服務貢獻14%，餐飲貢獻23%，娛樂貢獻4%，而為瞭迎合O2O浪潮，萬達眼下還正在減少零售業態，提高生活服務類業態的占比
??按照國內內房地產股的估值來看，一線房企的動態市盈率一般都在7-8倍之間（如萬科和中國海外），該人士認為，萬達“以售養租”的商業地產商模式和萬科類的純住宅開發商模式有本質區別，“前者需要不斷的銷售房子，萬達則能夠獲得持續的租金收入”，而O2O平臺的搭建則有助於其未來轉型。其認為在眼下房地產市場不景氣的大背景下，萬達志在傳達給投資者的是一個“生活方式平臺服務商”的故事。
??萬達商業地產在港交所的股票代碼為03699.HK，根據萬達方面發佈的最新消息，其將於12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。
??這傢被外界戲稱為“騰百萬”的公司的名稱在7日晚間新版招股說明書中首次披露—“WandaInformation”，萬達商業地產(香港)有限公司與WandaInvestmentHoldingCo.Limited目前各自擁有該公司50%股權。
??曾擔任阿裡巴巴美國千億上市承銷商的瑞信，在一份報告如此形容萬達商業：“如果阿裡巴巴象征著中國互聯網一代變富的夢想，那麼萬達實現的是中國興起的中產階級能像發達國傢中上階層般生活的中國夢。萬達銷售住宅、經營商場及酒店，她更已經開始搭建主題公園、O2O購物體驗，甚至已到海外並購，好比那英國的豪華遊艇制造商。”
??如何保證高增長？
??從2005年首次籌謀上市至今，萬達商業的上市之路已經歷瞭近10餘年的坎坷。
??根據當時的合作協議，萬達集團、騰訊及百度將自身或透過其他關聯公司，分別持有擬成立的電子商務合營企業70%、15%及15%股權，計劃總投資額為50億元。在具體業務層面則是整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若幹網上業務和服務，及大連萬達集團與其關聯公司從事的網下業務和服務等。
??匯豐：2960-3260億人民幣
萬達商業地產沖刺3000億元估值 O2O概念成主打
??花旗：3820-4550億港幣（3054—3637億人民幣）
??高盛：2560-4270億港幣（2046-3413億人民幣）
??“因為互聯網公司的估值的一個重要考量因素就是用戶數目，比如最近上市的陌陌一個活躍用戶價值達到數十甚至上百美元。而萬達線上現在有3千萬的會員，明年的會員數目會突破1億元，往後還會更多。引入O2O，意味著對於萬達估值不能停留在商業地產公司層面，而是將融合電商公司的概念。”前述接近萬達的人士對本網稱。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/16245948361387582734902.shtml
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