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  現場提問:遠洋今年預計推多少個項目,貨值有多少?在去化率方面,今年上半年去化率大概維持多少?最近有同行透露有意收購香港的一傢小型銀行,有這個事情嗎?說這樣可以打開融資渠道,您怎麼看?

  此外,李明表示,推進城鎮化並不意味著房地產在三、四線城市就有很好的前景,遠洋現在已經完成開發區域的佈局,一般情況下不會進入新的城市,遠洋會在已經進入的城市做進一步的發展。

  遠洋今年上半年銷售額、營業額,毛利、交付面積都取得瞭很好的增長,毛利率下降,主要是因為我們今年上半年用於結轉的收入都是在2011年、2012年上半年市場最低谷銷售低毛利率的項目,主要是結轉的2016申請需要準備的文件/如何開口汽車貸款原因,所以毛利率比較低。

  推盤和去化率的方面,我們今年全年安排的推盤數量是在600到700億之間,去化率是在50%到65%之間,我們上半年實現的去化率是55%,公司希望提高去化率完成目標,而不是通過提高推盤的數量。我們現在已經有的貨值,可以推出的貨量,可以超過900億,但是公司計劃今年推出的數量是在600億到700億之間。

  數據顯示,上半年遠洋地產有推盤的城市為18個,其中,在一線城市的銷售額同比上漲瞭61%。去化率方面,李明表示,今年上半年,項目的去化率在55%左右,計劃全年的去化率維持在50-60%之間。

  關於土地成本,最近熱點城市土地成交價格不斷在升高,也符合市場的規律。一是熱點城市在過去土地供應小,需求比較多,所以大傢都沒有拿到地。另外,市場轉暖也給開發企業帶來信心。但是遠洋認為,目前地價還是在一個很高的價位上,市場還是有波動的,有高就有低,我覺得土地市場一年左右有一個波峰,有一個波谷很正常,所以我們認為土地市場過一段時間也會慢慢冷卻下來。

  我們在土地儲備方面,非常關註優質土地,特別是一、二線城市優質土地的推出,我們會積極參與。但是,我們不會出過高的價格去拼這個市場。

  8月16日,遠洋地產控股有限公司舉行中期業績會,遠洋地產董事局主席、行政總裁李明表示,遠洋對今年的銷售目標完成非常有信心。

  李明:遠洋目前擁有2200萬平方米的土地儲備,分佈在19個城市,其中90%以上的土地儲備都在一、二線城市。所以,對遠洋自身來講,現有的土地儲備可以滿足未來三年到五年的發展需求。

  到目前為止,遠洋已經開業的商業物業和持有的商業物業接近100萬平方米,我們打算用三到五年的時間,把這個量至少增加一倍。

  遠洋歷史上有二分之一的項目都是通過並購項目產生的,我們在並購方面有很多的經驗,也有很好的信譽,遠洋還會繼續通過並購項目來實現我們的快速發展。

  李明:我也聽到瞭有關溫州調整瞭限購政策,我理解還不是取消限購,是調整瞭限購政策。我認為,可能隨著時間的推移,各地都會去貫穿中央對經濟工作的要求。中央的要求,宏觀上要穩增長,微觀要搞活,社會要保底,這是基本核心關鍵的三條。

  現場提問:很多房地產企業融資渠道受限制,遠洋會有這樣的預期嗎?另外,內地房地產企業的中期業績毛利率都下跌,下半年會不會有繼續下跌的可能性?有報告指出,現在大城市土地成交價格都創新高,遠洋預期土地價格回落的原因是什麼?

  現場提問:昨天,遠洋旗下的盛洋投資公佈瞭一筆向母公司借款10億港元,盛洋投資今後打算如何運營,借款的目的是什麼?

  李明:對遠洋來講融資渠道一直比較順暢。一是遠洋在資本性融資更多依賴於香港的市場,因為遠洋是一個紅籌股。現在更多討論的房地產資本性融資受壓,指的是內地上市和非上市的企業。第二,遠洋地產一直擁有很好的聲譽,與主要國內商業銀行都有良好的合作關系,有十幾年的良好信貸記錄,所以我們在融資方面並沒有感到有很大的壓力,跟以前沒什麼太多的區別。

遠洋:不會高價去拼土地 加大商業物業發展

  但是,李明指出,目前沒有調高銷售目標的打算,"因為遠洋沒有這個習慣,遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現。即便市場樂觀一點,悲觀一點,我們都不會輕易調整我們的目標。"

內容來自sina新聞

  以下為遠洋地產2013年中期業績發佈會現場問答環節實錄:

  關於商業物業,李明指出,遠洋會不斷提高商業物業投資、銷售額、盈利在公司整個結構中的比重,都會不斷的增加。到目前為止,遠洋已經開業的商業物業和持有的商業物業接近100萬平方米,遠洋打算用三到五年的時間,把這個量至少增加一倍。

  遠洋現在已經投入運營的兩個商場,更重要的是在於體驗,在提高客戶體驗和提高商業綜合服務功能上下功夫。網絡總不能夠提供餐飲,網絡總不能試穿,網絡總不能提供空調,這還是有區別的。所以還是要在商業自身的升級和品質上下功夫,這是遠洋的觀點。

  現場提問:您剛才提到90%以上的土地都是集中在一、二線城市,現在大傢討論城鎮化這個話題,遠洋會不會考慮以後在三、四線城市拿一些土地呢?另外,遠洋今年的業績上升瞭,但是毛利率下降瞭,為什麼會有這樣的狀況?

  李明:推進城鎮化的建設是目前中央政府全力推進的一項事業,但是,推進城鎮化事業並不意味著房地產在三、四、五線城市就有很好的盈利和很好的前景。遠洋現在已經完成我們自己開發區域的佈局,一般情況下我們不會進入新的城市,我們會在已經進入的城市做進一步的發展。

  現場提問:您認為現在內地的地價比較高,遠洋下半年會不會再考慮拿地,出價時會不會比較保守?

  李明指出,遠洋非常關註優質土地,特別是一、二線城市優質土地的推出,但不會用很高的價錢去拿地。

  現場提問:有一些比較小的房地產商資金周轉很困難,會產生行業並購現象,您怎麼看這個現象?遠洋會不會也考慮去並購一些比較小的房地產商?另外,遠洋今年賺的錢比去年同期多瞭,但是派息率下降瞭,全年的派息率會不會繼續維持下去?剛才您說到,一、二、三線城市樓價差異很大,不能一概而論,能不能分享北京樓市均價會是怎麼樣?遠洋下半年推盤的計劃是什麼?

  當然,今年上半年遠洋結轉的收入90億,隻是占到我們今年全年結轉收入的小部分,這個毛利率也並不一定能夠代表全年的毛利率情況,我們預計今年各項指標還會保持穩定的趨勢。

  現場提問:有消息說中央放松限購令,您認為未來會不會有更多的城市會繼續放松限購令?您認為中央對於未來的樓市調控態度是怎樣的?上半年一、二線城市都出現瞭很多地王,但是您剛才提到整體房企的毛利率在下半年會回升,是不是意味著土地價格會逐漸下降,您怎麼看樓價的走勢?

  在香港召開的中期業績會上,就遠洋上半年的發展,以及下半年拿地、推盤、去化等問題,遠洋地產主席兼行政總裁李明,副總裁李建波,首席財務官、公司秘書沈培英等有著細致的回答。

  關於調控,我理解更多的是發揮市場的作用。限購政策都是各地出臺的,出臺的背景和當時出臺設定的時間期限、內容都不一樣,所以我覺得各地政府根據實際情況調整限購的一些政策是很自然的事情,不一定對其他城市有很大的示范效應。有的地方市場不好瞭,限購也沒有什麼意義,所以調整也是很正常的。有的城市如果堅持,甚至再嚴格一點,我覺得也不意外,還是要尊重市場的規律。

  關於地價也好,售價也好,毛利也好,這些問題我覺得在內地各個城市,甚至一線城市之間,二線城市之間,三線城市之間都會出現差異越來越大的情況,很難用一種趨勢來準確的概括。一線城市的地也有便宜的,也有迅速升溫的,三、四線城市也有熱點的,所以我覺得不能一概而論。總的來說,市場是在逐步的回暖,我覺得這是趨勢。

  遠洋地產控股有限公司的中報顯示,今年上半年,遠洋地產協議銷售額達約178億元,同比上升29.5%,上半年已完成全年目標的51%。

  沈培英:首先,昨天的公告裡有比較完整的披露,這是遠洋地產給盛洋投資的支持,是一個費用信貸,有需要的時候,盛洋可以向母公司貸低利息貸款。這筆錢主要用於盛洋未來的發展,因為遠洋收購盛洋以後,經過一段時間的調研,對盛洋的定位,是未來協助遠洋在海外項目獨立進行投資。盡量希望避開一個項目要和遠洋合資共同做,這有關聯交易的嫌疑。

  看盛洋投資的股本結構就知道,它其實是一傢很小的公司,股本隻有4億港元,房地產項目對資本的需求比較大,它單獨不能做什麼項目,所以我們才有這筆資金的安排。現在看來,盛洋的發展還是需要依托好的項目發展,所以這是一個很健康的安排。

  現場提問:上半年遠洋合約銷售額已經占到二順位房貸資格全年目標的51%,一般來說下半年房企銷售比重會大一些,有沒有可能調高全年的銷售目標?另外,遠洋管理層預期未來會加大商業物業在整體業務中的比例嗎?遠洋對商業物業的開發,包括將來的發展策略,是持什麼態度?

  李明:我們管理層目前沒有調高銷售目標的打算,因為遠洋沒有這個習慣,遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現。即便市場樂觀一點,悲觀一點,我們都不會輕易調整我們的目標,我們對今年的銷售目標完成非常有信心。

  關於商業物業,遠洋地產和我們的股東都致力於加大商業物業的發展,就是我們制定的戰略,我們會不斷的提高商業物業投資、銷售額、盈利在公司整個結構中的比重,都會不斷的增加。這個進程我們一直在進行,從我們每年的業績會中都可以看到。

  據李明介紹,目前遠洋地產可推出的貨量有900億,但今年全年計劃推出600-700億,

  有業內人士對商場有擔心,我覺得這個擔心是非常有必要和現實的。但是,如果要做那種傳統的商業,就不光是擔心瞭,一定沒有前景。電商對傳統商業的威脅和壓力是現實的,不是未來的。有一類人叫抄碼族,把碼一抄、一試,回傢就網購去瞭。但是,人們對商業的需求不單單是去看商業的產品展覽。

  關於下半年的推盤計劃,李明指出,遠洋推盤比較慎重,希望保持推出樓盤的去化率,在推盤數量和去化率這兩個指標之間,遠洋把項目的去化率排在第一位。"我們希望通過提高去化率來促進遠洋的發展,而不是追求推盤數量。

  另外,遠洋的商業並不是以商業物業為唯一的形式,我們主要是做四種類型,第一類,高端寫字樓,這是遠洋的看傢本領,遠洋起傢不是做住宅,是做賓館和寫字樓;第二類,綜合體,集寫字樓、酒店、商場和文化設施為一體的綜合體,我們和太古地產合作,在國內已經開業瞭一傢,第二傢在年底開業;第三類,購物中心,遠洋有自己的品牌,未來廣場;第四類,做社區配套的商業物業。

  開發公司的毛利率普遍下降,這是一個行業的趨勢,隨著土地價格的上升,建造成本的上升,售價上升緩慢,毛利率下降是一個行業的趨勢。但是,隨著市場的回暖,在今年下半年和明年上半年,銷售毛利率還是會有所恢復,其實今年上半年已有所恢復。大傢看到的業績更多的是一年以前、兩年以前銷售收入結轉的結果,真正從實際銷售來說,今年的毛利率比去年普遍來說還是有所回升的,遠洋也是如此。

  李明:關於融資的問題,我覺得不管是從哪個角度來說都是一個趨勢,這些大一點的企業,優質一點的公司融資沒有什麼問題,小的企業遇到困難,不管是什麼政策都是這樣。

  並購企業是一件很難的事情,特別是房地產公司,企業之間的並購並不常見,除非是並購上市公司,這種有資本市場需要的才可能出現。但是,並購項目越來越多,今年上半年並購的項目也很多。

  土地儲備方面,遠洋目前擁有2200萬平方米的土地儲備,分佈在19個城市,其中90%以上的土地儲備都在一、二線城市。李明認為,"對遠洋自身來講,現有的土地儲備可以滿足未來三年到五年的發展需求。"

  關於北京的房價問題,我覺得北京房價現在是一個比較高位、穩定的位置。價格本身更多的是取決於結構,普通房多一點顯得價格就低一點,高端房多一點算出來的數就高一點,但是,總的來說是在一個比較高的價位上,比較穩定,這是我對北京房價的看法。

  遠洋下半年的推盤計劃,我們今年安排瞭足夠的量,可以完成我們銷售目標的項目。但是,我們推盤比較慎重,我們希望保持推出樓盤的去化率,在推盤數量和去化率這兩個指標之間,我們把項目的去化率排在第一位。

  沈培英:不管是中期還是全年的派息,我們每年都是非常穩定的。我們做過完整的統計,我們今年派的金額比去年同期多瞭,派息率也是非常接近的。遠洋的策略是想保持穩定的派息率,而且派息率每年不低於20%,從2007年到現在都能夠做到。而且,一般我們每年到全年派息的時候都會比中期更高一點,這是很健康的做法。

  李明:第一個,我沒聽說過有人去開銀行,如果有這樣的消息我也相信,有錢人投銀行最好。但是,投銀行可以改善融資這個我不信,無論是在內地還是國際上,銀行有銀行的規矩,自傢開的銀行和花錢是兩回事,我覺得這個沒有直接的關系。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/11382340017.shtml
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